Financement immobilier : comment construire votre budget ?

1/ Faire le point sur toutes les dépenses à intégrer à votre budget immobilier

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez régler le prix immobilier du bien, mais pas seulement ! D’autres coûts sont à prendre en compte pour ne pas rencontrer de difficultés financières. S’ajouteront à votre budget immobilier, des frais immédiats :

• Le coût immobilier, c’est-à-dire le prix conclu avec le vendeur pour l’achat du bien.
• Les frais de notaire (ou frais d’acquisition) qui incluent les honoraires du notaire, les impôts à verser au Trésor public et les débours (rémunérations des différents services qui ont édité les documents de changement de propriété). Ces frais sont plus élevés dans l’ancien (environ 7 à 8 % du prix d’achat) que dans le neuf (environ 2 à 3 %).
• Les frais de dossier de financement immobilier auprès de la banque.
• Éventuellement, les frais d’agence immobilière, les frais de courtage (environ 1 % du montant du prêt bancaire), les coûts liés aux travaux de rénovation du bien (à prévoir bien en amont pour essayer de les intégrer au prêt immobilier !) et au déménagement.

En plus des frais immédiats, il faut aussi anticiper les frais immobiliers dans la durée :
• La taxe foncière
• Les charges de copropriété si vous achetez un appartement
• L’assurance habitation
• Les factures récurrentes (électricité, chauffage, eau, accès internet…)
• Les rénovations à prévoir sur le long terme (isolation, rénovation de la toiture, entretien des équipements de chauffage et de production d’eau chaude…)

Ils sont donc à anticiper pour bien définir votre budget immobilier.

2/ Constituer votre apport personnel et compléter votre financement immobilier

Quand vous avez une idée de l’ensemble des frais liés à votre achat, vient la question essentielle : comment financer ce projet immobilier ? Même s’il se suffit rarement à lui seul, le fait de disposer d’un apport personnel présente un gros plus. Il permet notamment de rassurer votre banquier lors d’une demande de prêt immobilier. L’apport peut se constituer de votre épargne, de donations ou prêts familiaux, de l’intéressement de votre entreprise, ou encore de votre plan épargne logement (PEL).

3/ Déterminer vos capacités d’emprunt avec votre banquier

C’est l’heure : direction la banque pour faire le point sur une solution de financement immobilier adaptée à votre projet ! Concrètement, la banque va examiner un grand nombre d’informations pour évaluer vos capacités d’achat et d’emprunt (montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée) :
• Vos revenus : salaires, primes, revenus fonciers, allocations…
• Votre apport personnel et les aides dont vous pouvez bénéficier
• Vos charges (actuelles et futures) : impôts, prêts déjà en cours, assurances…

À partir de ces données, si la banque estime que vous êtes solvable, elle va vous faire une offre de prêt. Il est donc impératif que votre dossier soit solide afin d’obtenir votre financement immobilier (fournir toutes les pièces justificatives demandées, exposer votre projet immobilier clairement…) !

4/ Vérifier attentivement chaque détail d’une offre de financement immobilier

Quand vous négociez votre prêt immobilier, faites particulièrement attention aux éléments suivants :
• Le montant des mensualités de remboursement : votre endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Aussi, votre « reste à vivre » doit être de 400 € minimum par ménage, plus 150 € par personne à charge. A prendre en compte dans son budget immobilier.
• La durée du prêt : ni trop longue, ni trop courte ! Si vous partez sur 30 ans, vous paierez des intérêts plus longtemps. Le coût total de votre prêt immobilier sera donc plus élevé (même si vos mensualités sont plus faibles). À l’inverse, si le remboursement s’échelonne sur moins de 20 ans, vos mensualités seront plus conséquentes et il faut vous assurer de pouvoir les assumer. Il est souvent conseillé de partir sur une durée de 20 ou 25 ans.
• Le taux d’intérêt : pour éviter les mauvaises surprises, privilégiez les taux fixes. Si possible, pensez à surveiller l’évolution du marché immobilier pour demander votre prêt à un moment où les taux sont avantageux. La règle est simple : plus votre taux est bas, moins votre prêt vous coûtera cher.
• Le montant de l’assurance de prêt (ou assurance emprunteur) : bien qu’elle soit indispensable pour couvrir les éventuels impayés, vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance proposée par la banque qui vous accorde le prêt. La loi Lagarde de 2010 vous permet en effet de choisir celle de votre choix. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence avant de valider votre financement immobilier !

Dernier conseil : si vous ne vous sentez pas à l’aise pour négocier auprès des banques, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier. Il vous aidera à trouver l’offre de financement la plus avantageuse.